聪明的人都不会这样买房

欢迎各位杆友关注杠杆游戏系列号“杠杆财富”，财富往往都是加了杠杆的，但杠杆一定是有风险的

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

杆友小姐姐推荐腾格尔的《天堂》：一念天堂。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

又到了一年一度的“打假节”，今天杠杆游戏想说一说“房事”。

2018年，在经过了史上最严调控后，楼市情况风云变幻。很多人说这年我们将会买到史上质量最差的房子，杆姐对这种观点部分认同。话说我们的房子整体质量啥时候好过吗？——玩笑话。

房子质量如何，一概而论比较难，但2018年，关于楼市的维权事件确实是不少。

管他是万科还是碧桂园、恒大，就是以品质著称的龙湖、绿城等，在2018年都逃脱不了因各种问题被上头条的命运。

这些头条背后，无数的买房者因此被坑，轻则损失财产，重则……

今天杠杆游戏就想根据自己和身边朋友的买房经历，做个简单的总结梳理，有些买房或维权的雷或许可以绕开。同时也欢迎更多有经验的杆友们在文末留言，一起扫雷。

1、一切口头承诺都不要信，合同细则才是王道！很多楼盘都会以城市规划、交通、区位、教育、医疗配套为噱头，吸引购房者。对于楼盘来说，这是正常的。

但倘若过分相信这些承诺，也是不正常的。宁可相信世界上有鬼，也不愿相信销售那张嘴，其实说的有几分道理。

许多捕风捉影的消息被拿来作为销售卖房的噱头也是常有的事。尤其是学位。学区房和普通住房卖价天差地别，但学位的不稳定因素也很大。

或许房产销售和你说该楼盘以后将会有怎样的学区配套，最后能否全部落实还要打上巨大的问号。若真出了问题，即便你录音了到时的纠纷也不会因此减少。

所以合同细则才是王道。

2、警惕学区房，要多方求证。很多楼盘都出现过配套的小学、初中，最终和宣传、购房时不同的情况。实际上，学区房的政策本身越来越复杂或者多变。

如果是特意为了学区而来，就一定不要嫌麻烦去相应官方网站上求证学区的基本信息，或者电话咨询教育、规划部门。

同样的学校，公立和私立的区别就很大，收费天差地别。还有学校到底是什么级别的重点，区位是否合适，都要查证清楚。千万别因为莫须有的消息而错买。

3、赠送面积并不一定看去都美。作为促销的手段之一，赠送面积非常吸引人。按照销售的意思，似乎都是白送，如今房价这么高，作为购房者真是赚大了。

但实际上可能也没有赚的那么大。房产销售都是文字游戏大师。白送确实不假，但他没说是全部面积白送，还是部分面积白送呀。

以地下室来说，《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

除了第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。

意思就是说，地下室属于全体业主共有的范围，开发商也无权将这部分面积划给单独的某个人。

但矛盾的是，《物权法》下面还有一些规则又说明了地下室可以由开放商销售划给个人，但《物权法》在其中法律效力更高。

即便开发商有权赠送，到底是全部都白送还是实际直送了部分，销售时这也是笔糊涂账。

另外还有阳台、阁楼等，也并不是全面积赠送，比如阳台常规算一半面积，也就是另一半面积相当于赠送；阁楼赠送与否也与其层高有关。所以在看房时要保持理性，问清楚到底如何赠送，别吃了哑巴亏。

当然，强势销售阶段，问也没用。

4、警惕精装房。很多人嫌装修麻烦直接买精装，有些地方则根本买不到毛坯全是精装。前者作为刚需，杠杆游戏不太建议入手。

主要原因就是，精装修的房子在我国基本不靠谱。花了冤枉钱买了，到处是问题，可能得重新装修，这不是浪费钱么？或者有毒，还要放一段时间才敢去住，这是花钱浪费时间。

这方面杠杆游戏几个朋友都吃过苦头，花钱不说，更主要花费了更多时间和精力的成本。且精装大部分签的双合同，这样对我们买房者来说就隐藏了更大的风险和压力。

装修合同是由开发商代签的，但是装修合同的签订对象却是装修公司，作为真正购买装修服务的业主却毫无话语权。

此外一旦这种双合同出现问题，就哑巴吃黄连，有苦难言。比如一套400万的房子，其中300万是商品房买卖合同中约定的房款，另外100万是装修合同的约定房款。

如果出现交房延迟或者其他楼盘问题，开发商绝对是按照300万元来赔偿的，这样要维权就非常麻烦了。

5、警惕商住房。顾名思义，商住房就是原本商业用途的房子，被作为“住的功能”出售，曾经楼市行情火爆时，因其性价比高而广受吹捧，但在杠杆游戏看来，商住房是非常脆弱的。

一旦调控退去，或者说房价趋于稳定，商住房本身具有的弱点就会暴露，价格也会大幅下跌，或难涨。我自己就买过，太知道了。

而倘若调控很严，商住房也将会是第一个开刀的对象，北京就是例子。

此外，商住房的各种隐性成本非常高，居住体验也远不如住宅。

更重要的，商住房对孩子上学并无任何帮助，因为他不能落户。

6、旅游地产不值得投资。如果手上有余钱，时间也有闲暇，购入避暑、过冬、康养旅游地产自用、家用没什么。但如果投资，大部分旅游地产是没有价值的。

杆友们可以对比，你所在城市旅游地产的房价涨幅，相比其他区位、交通、教育等硬性条件更好的地方，是不是最慢的。

7、退房维权应该积极。房价下跌时退房潮很严重，这其中又以精装房居多。如果真到了维权那一步，最好集体行动。不要给开发商各个击破，离间的机会。

但注意一点，如果要去政府机关或者重要地标，要通过合法的流程肯定不会批。有时候为了解决问题，又不得不去。但千万注意分寸，切忌肢体冲突。

抓住开发商违规要点，收集真凭实据，才能击中要害。如果可能请相关人士较好是负责房地产的官员参与旁听会议，这样可以借力打力。

有时候可以进行诉讼施压。实际上，精装修双合同诉讼是比较麻烦的。但是，要装个样子，特别是有律师朋友的话，要把走法律的仲裁的决心表达给开发商。

问题出现时，一定要坚定地维权。避免自己成为无辜被割的韭菜。

不知不觉写了这么长，这两天杆姐十多年的大学好友新婚，酒喝得有点多，但非常开心。也希望杆友们天天开心，买到心仪的房子。周末愉快！

Ps：欢迎给杆姐点赞留言，谢谢！

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